千葉市

ヤミ民泊が撤退した今だからこそ始めたい。月利回り300％も。［民泊投資］で儲ける最新案内

新法施行により「ヤミ民泊大家」が次々と撤退し、民泊不動産投資に儲けのビッグウエーブが到来。これから始める投資家向けの必勝法とはいかに？

◆新法施行でライバル投資家は8割減！

6月15日の民泊新法の施行直前、「エアビー・ショック」なる事件が起こった。大手民泊仲介業者「Airbnb」のサイトで日本国内の物件情報が激減。掲載数が一気に約8割も減少したのだ。慢性的なホテル不足を背景に外国人旅行者の宿泊需要が急拡大し、大いに稼いできた民泊投資家。規制強化で一気に厳しい局面が訪れたようにみられたが、実態はその真逆だという。民泊運営アドバイザーの新山彰二氏がその意外な現状を明かす。

「ここ最近、撤退した人の大半はグレーな『ヤミ民泊』。新法に適応した経営をしている人にはむしろ大きなチャンスが訪れています。とにかく競合が圧倒的に少なくなったので、これから民泊投資を始める人にとって、新法の施行は追い風です」

◆高騰し続ける宿泊料。現在は“入れ食い状態”

これまで旅館業などの許可を取らない民泊営業は法的に灰色だったが、ある一定の要件を満たし、届け出をすることを条件に合法化。トラブルになることが少なくなかったため、新法では家主の許可が必須となったほか、営業日数も年180日以内と制限された。年の半分以上稼働できないとなれば大打撃に思えるが、民泊投資家の大神麗子氏は「現在は宿泊料が高騰し、倍額に設定しても予約が殺到する入れ食い状態。ここまで宿泊料が高騰している状態なら、180日以内の営業でも十分に利益は見込めます」と分析する。

「大まかな計算になってしまいますが、家賃12万円の都内の部屋を一泊3万円で民泊として貸し出した場合、9割稼働させると、月の売り上げは約84万円。そのうち家賃、光熱費＋清掃業者に委託する費用などの諸経費が20万円ほどかかるため、約64万円が手元に残ることとなります」

この試算だと、月の利回りは320％ほど。営業日が年180日以内に制限され、稼働日が半減してしまうと、わずかな利益しか残らず、これでは初期投資費の回収にもそれなりの時間がかかってしまいそうだが、大神氏はそんな不安を一蹴する。

「180日以内の稼働でも売り上げが単純に半分になるわけではありません。民泊物件の減少によって予約単価が2倍以上に上がっているのに加え、年末年始や夏休み、桜が見頃となる時期など宿泊料を高く取れるハイシーズンに絞って営業することもできるため、十分に収益は出せます。通常だと一泊2万円前後だったのが、ハイシーズンは競争率が高まるおかげで、宿泊料が急騰。一泊10万円でもすぐに埋まることもあるほどで、月100万円以上売り上げる物件もあります。単月の利回りが300％を超えることも珍しくありませんので、1年トータルで見ると、十分な収益を確保できる。初期投資に多少お金がかかっても、早々に回収することができるのです」

そうなると、あと気になるのは民泊営業する物件とその費用。

「最近では『民泊物件.COM』をはじめ、民泊利用が前提となっている物件を手軽に検索するサービスも増えています。敷金礼金や家具など初期投資は100万～150万円程度が目安ですが、今は撤退組による家具の投げ売りがフリマサイトやSNSに溢れていることもあり、さらに新規参入のハードルは低下。最初の手続きに少しだけ手間がかかりますが、始めてしまえば管理や清掃は代行業者に依頼できるので、サラリーマンでも十分に回していけます。何より何十年もローンを組んで物件を運用する不動産投資に比べたら、賃貸でできる民泊は半年もあれば初期投資を回収できるので、圧倒的に有利です」

◆民泊初心者には特区民泊もオススメ

一方、前出の新山氏は、「旅館業の許可を取らなくても365日営業が可能な特区民泊での経営こそ手堅く、新規参入するサラリーマン向き」と推奨する。

「中でも最も有利なのは大阪府ですね。賃貸の家賃は東京より3割程度安い印象ですが、ホテルや民泊の宿泊料はそこまで差がありません。大阪を拠点に京都や奈良、神戸などを周遊する長期滞在の外国人観光客も多いですし、関空を拠点にするLCCの便も増えているので、アジアからの観光客が安定的に見込めます」

また、最近は首都圏や関西以外の地域を訪れる外国人観光客が増えていることから、特区以外の地方も実は狙い目だという。

「何といっても家賃が安いので180日制限内でも収益が出しやすい。札幌や名古屋、福岡、沖縄あたりがオススメです。首都圏在住なら伊豆など近場のリゾートもいいと思います。少子高齢化が進み、国内の市場がどんどんと細るなか、インバウンドは数少ない成長産業。これからもまだまだ伸びる余地はあります」

新法施行により、突如生まれた「民泊投資」という名の新たなブルーオーシャン。臆すことなく、早く飛び込めば飛び込むほど、儲けのチャンスはありそうだ。

《「合法民泊」3つのスキーム》

民泊新法　難易度★★☆

住宅宿泊事業法（民泊新法）により、届け出をすれば旅館業法上の簡易宿所の許可がなくても民泊営業することが解禁された。ただし、営業は年180日が上限で、自治体が条例で規制を上乗せできるため、地域によってはさらに厳しい条件が付されていることもある。家主の許可が必要で、マンションの規約で民泊が禁止されていないことなども必須となる

特区民泊　難易度★☆☆

国家戦略特区で指定された地域に限り、営業できる特別な民泊制度。新法では年間180日の営業に収める必要があるのに対し、特区では滞在が2泊以上などの規定はあるものの、旅館業法の許可なく365日営業できるため、堅実に稼げる。現在、東京都大田区、大阪府（大阪市を含む34市町村）、千葉県千葉市、福岡県北九州市、新潟県新潟市が指定されている

簡易宿所　難易度★★★

旅館業法の簡易宿所の許可を得れば、特区民泊以外の地域でも365日フル稼働が可能。賃貸物件でも可能だが、用途地域の制限や消防設備、トイレ数などの決まりがあり、工事が必要になることも。「初期の手間や費用は大変ですが、収益性は抜群。対応できそうな一軒家を借りて、まずは新法で営業、軌道に乗ったら許可を取るという戦略もオススメ」（大神氏）

《高収益が見込める注目エリアとは？》

●ビジネス客需要が見込める品川など

外国人観光客だけでなく、民泊投資をするうえで日本人ビジネス客を強く意識するという戦略もある。「品川などビジネス客にも使いやすい立地なら、観光シーズン以外や平日でも高い稼働率が見込めます。一人客でも利用しやすい小ぶりの物件の場合は、特にビジネス客を意識したほうがいいです」（大神氏）

●交通アクセスがいいターミナル駅

やはり駅近の好アクセス物件は、観光客にもビジネス客にも人気が高く、宿泊料も高く設定できる。特に新宿、渋谷、難波といったターミナル駅を利用できるエリアは高収益。「駅から離れている場合は、最寄り駅からの経路がなるべく真っすぐでわかりやすい物件を選ぶのがベストです」（大神氏）

●祇園祭や雪まつりがある京都や札幌など

京都の祇園祭など、海外でも知られているイベントの期間中は、宿泊料を圧倒的に高く設定できる。「札幌にある物件の場合、雪まつりの時期は高価格で貸し出しており、アパート一室で2月だけで50万円ほど売り上げる。そもそも家賃が安いので、年間の固定費はそのひと月でほぼ回収できるそうです」（新山氏）

●住宅地として不人気な足立区など

住宅地として人気のエリアは家賃も高いが、必ずしも旅行者に便利な場所とは限らない。「イメージのよくない地域や治安に不安がある場所は、交通アクセスがいいのに家賃は安めで民泊用としては高収益になることがあります。ラブホ街や墓地の近く、事故物件なども家賃が安く、実は狙い目です」